中美贸易战再度升温！美国总统特朗普当地时间10月10日在社交媒体上发文宣称，将从11月1日起，对中国额外征收100%的关税，并对“所有关键软件”实施出口管制。
近日，美国海关及边境保护局宣布自2025年10月14日起，将对中国企业拥有或经营的船舶、中国籍船舶及中国造船舶加收港口服务费。
10月9日，中国商务部连发多份公告，宣布对稀土相关物项、稀土技术、稀土设备和原辅料、五种中重稀土、锂电池等实施出口管制。
此前，我国国务院决定对《中华人民共和国国际海运条例》作出修改，明确了针对违反国际条约或采取歧视性措施行为的反制条款。10月10日，交通运输部宣布对美船舶收取船舶特别港务费的公告。（详见“交通运输部：对美船舶收取船舶特别港务费”）
公告宣布，自2025年10月14日起，对美国的企业、其他组织和个人拥有船舶所有权的船舶；美国的企业、其他组织和个人运营的船舶；美国的企业、其他组织和个人直接或间接持有25%及以上股权（表决权、董事会席位）的企业、其他组织拥有或运营的船舶；悬挂美国旗的船舶；在美国建造的船舶，由船舶挂靠港口所在地海事管理机构负责收取船舶特别港务费。
我国商务部发言人表示，相关反制措施旨在维护国际航运和造船市场的公平竞争环境，是“正当防卫”行为。希望美方慎重考虑，纠正错误做法，与中方相向而行，通过平等磋商与合作找到解决问题的办法。
如果加征100%关税最终实施，美国对中国商品的进口关税将达到130%。2025年4月10日，美国政府宣布对中国输美商品征收“对等关税”的税率提高至125%，中方也逐步出台反制措施，将对原产于美国的进口商品加征关税税率提高至125%，不过中美双方为推进贸易谈判而暂停征收额外关税。
从直接影响看，中国房地产确以内需驱动为主，外资参与度不足 5% 且集中于商业地产，关税战对市场的直接冲击微乎其微。但大众往往止步于 “出口受损→经济承压→楼市遇冷” 的线性思维，未能察觉政策对冲、资本流动与市场分化带来的结构性机遇。正如业内所言，关税战对楼市的影响绝非简单的涨跌选择题，而是立体传导下的机遇重构。
美国宣布对中国商品加征 100% 关税，使输美商品综合税率攀升至 130%，引发市场对出口下滑拖累经济、进而冲击楼市的担忧。但从实际影响看，房地产市场展现出显著韧性：
外资参与度有限：中国房地产以内需驱动为主，外资占比不足 5% 且集中于商业地产，关税引发的外贸波动难以直接撼动市场根基。2025 年一季度数据显示，即便关税预期升温，全国商品房销售面积降幅仍收窄至 4.7%，印证内需主导的稳定性。
成本端的双重效应：关税推高进口建材价格，带动国内建材成本每套房屋平均增加 7.5 万元，短期推高房企建设成本。但长期来看，成本上升反而成为优质房产的保值背书 —— 通胀预期下，实物资产溢价效应凸显，部分核心城市新房价格逆势上涨 1.54%，形成 "成本 - 价值" 正向传导。
二、政策对冲：稳增长目标下的楼市政策红利释放
关税战引发的经济下行压力，倒逼宏观政策向稳增长倾斜，楼市成为政策发力的核心领域：
货币与财政协同发力：2025 年货币政策保持宽松基调，LPR 下调预期持续升温。历史数据显示，房贷利率每下降 0.5 个百分点，百万房贷 30 年期利息可减少近 10 万元，若 LPR 降至 4% 以下，预计释放千万级刚需群体。财政端更计划投入数万亿库存化解资金，直接缓解房企融资压力。
供需两侧精准施策：在需求端，杭州实施年轻购房者契税减免、成都试点 "先租后购"，叠加公积金使用范围扩大，有效激活本地需求；供给端，"白名单" 项目扩围与保障房建设提速，推动市场从 "增量扩张" 向 "存量优化" 转型。住建部数据显示，2025 年一线城市新房价格由跌转升，政策效果已初步显现。
三、资本流向：不确定性中的房产避险逻辑强化
全球经济不确定性加剧，使核心城市优质房产重拾资产 "压舱石" 属性：
高净值人群的资产配置转向：2025 年一季度，北京、上海顶豪交易量同比增长 28%，杭州核心区改善型住宅成交占比升至 42%，反映高净值人群从股市、大宗商品等高波动领域向楼市转移的趋势。这种转向源于三重逻辑：实物资产抗通胀、本币资产抵御汇率风险、核心房产的稀缺性溢价。
内外资流动的结构性差异：尽管外资对商业地产投资意愿下降，但国内资金流向楼市规模已达千亿元级。9 月数据显示，重点 30 城二手房成交套数同比增长 9%，深圳、上海等核心城市增幅超 20%，印证资本对优质房产的青睐。
四、区域分化：内需城市的 "弯道超车" 与外贸城市的承压
关税冲击的非均衡性，使楼市呈现 "强者恒强、弱者愈弱" 的分化格局：
内需主导型城市的韧性：成都、武汉、杭州等城市因经济结构以内需为主，受关税冲击极小。杭州数字经济占 GDP 比重达 38%，成都依托 5000 亿基建投入承接产业转移，2025 年一季度房价逆势上涨 1.2%。这类城市凭借 "低外贸依赖度 + 强政策支持 + 优产业基础"，成为资本避险的 "战略备份地"。
外贸依赖型城市的挑战：深圳、苏州等外贸依存度超 30% 的城市，因出口企业利润下滑面临楼市承压。深圳二手房均价较 2024 年下跌 25%，但政策及时出台专项贷款贴息等对冲措施，缓解了外贸从业者的购房压力。
五、2025 年楼市展望：在分化中把握确定性机遇
综合来看，关税战对楼市的影响并非简单涨跌，而是结构性重构：
政策托底筑牢底线："四个降低、四个取消和两个增加" 政策持续发力，叠加四季度可能出台的增量措施，市场止跌回稳态势将进一步巩固。住建部明确表示，房地产支柱性地位不变，2025 年将加快进入高质量发展新阶段。
核心资产价值凸显："好城市 + 好房子" 的逻辑愈发清晰。核心城市优质新房、改善型住宅及保障房领域机遇突出，而三四线城市仍需以去库存为主。对购房者而言，聚焦 "内需驱动 + 政策倾斜 + 产业升级" 的城市，将成为把握机遇的关键。
风险与机遇并存下，2025 年楼市已告别普涨时代股票金融配资，进入 "结构性机会" 的新周期。关税战虽带来短期扰动，但也加速了经济向内需转型与楼市向高质量发展的进程，理性应对分化、聚焦核心价值，方能在不确定性中把握确定性。
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